Empresas médias com bons projetos esbarram em exigências de porte, governança e volume mínimo de operação, enquanto FIDCs ganham espaço como alternativa de crédito para obras fora do circuito bancário tradicional
O Brasil tem um dos mercados de construção mais pulverizados da economia, mas o financiamento para produção imobiliária ainda tende a se concentrar nas empresas que conseguem cumprir exigências de grande porte. De acordo com estudo, o país tem 165,8 mil empresas de construção, que empregam 2,5 milhões de pessoas e geraram R$ 484,2 bilhões em valor de incorporações, obras e serviços. Porém, a média nacional é de apenas 15 pessoas ocupadas por empresa, sinal de um setor formado majoritariamente por companhias de menor escala. Pelo critério do BNDES, uma empresa só é considerada de grande porte quando tem receita operacional bruta anual acima de R$ 300 milhões, enquanto médias empresas ficam entre R$ 4,8 milhões e R$ 300 milhões. Esse recorte ajuda a explicar o descompasso entre a estrutura real do setor e o padrão de risco exigido pelos bancos. Dados setoriais já indicaram que apenas cerca de 0,7% das empresas da construção poderiam ser consideradas grandes pelo número de empregados, enquanto mais de 95% estavam entre micro, pequenas e médias. Na prática, isso significa que uma parcela expressiva das companhias que movimentam obras, empregos e demanda por insumos opera fora do perfil preferencial do crédito bancário tradicional.
É nesse espaço que os FIDCs passaram a ganhar relevância como alternativa para construtoras e incorporadoras médias que têm projetos viáveis, mas não se encaixam nos filtros mais rígidos dos bancos. O problema não costuma estar apenas na qualidade do empreendimento, mas no formato da operação. Bancos tendem a olhar histórico de entrega, balanço robusto, patrimônio, garantias, governança, volume mínimo de operação e capacidade de suportar ciclos longos de análise. Em muitos casos, projetos abaixo de R$ 70 milhões ou R$ 100 milhões de VGV (Valor Geral de Vendas) acabam fora do radar, mesmo quando têm demanda, terreno, documentação e capacidade de execução. Para André Luiz Haas Caruso, CEO da Pilar Capital, esse vazio de financiamento abre espaço para estruturas mais flexíveis, capazes de analisar o projeto pela lógica econômica da operação, e não apenas pelo porte da empresa. “Existe uma faixa importante de construtoras médias que não está buscando crédito por falta de projeto, mas por incompatibilidade com o modelo bancário tradicional. São empresas que muitas vezes têm obra bem localizada, bom histórico regional e demanda comprovada, mas não chegam ao tamanho mínimo ou à estrutura exigida pelos grandes bancos. O FIDC entra justamente como uma alternativa de análise mais próxima da realidade da operação, com foco no fluxo do empreendimento, nas garantias disponíveis e na capacidade de execução, abrangendo desde projetos na faixa de R$ 5 milhões até empreendimentos que ultrapassam R$ 300 milhões”, afirma Caruso.
A discussão ganha força porque o crédito para produção imobiliária passou por um período de maior seletividade, mesmo com sinais recentes de recuperação no financiamento habitacional. Em 2025, a CBIC apontou que os bancos haviam reduzido em quase 50% o financiamento para construtoras no acumulado de janeiro a abril, e estimava que o ano poderia terminar com R$ 20 bilhões em aplicações para produção, queda de 60% em relação a 2024. A Abecip também registrou retração dos recursos da poupança direcionados à construção no início daquele ano, movimento que pressionou incorporadoras de médio padrão e aumentou a busca por alternativas fora do canal bancário. Para construtoras pequenas e médias, a diferença entre conseguir ou não financiamento pode definir o ritmo de lançamento, a compra de insumos, a contratação de mão de obra e a capacidade de manter o cronograma. Nesse contexto, FIDCs imobiliários e estruturas de crédito privado funcionam como uma ponte entre investidores em busca de ativos lastreados na economia real e empresas que precisam transformar recebíveis, contratos e fluxo futuro em capital para execução.
A leitura macroeconômica reforça a importância dessa agenda. O setor de construção civil continua operando sob juros elevados, custos pressionados e crédito mais criterioso, combinação que tende a favorecer empresas com balanços maiores e deixar construtoras médias em uma zona de difícil acesso. A própria CBIC já havia alertado que a Selic em patamares altos limitava o potencial de expansão do setor, mesmo em um ciclo de demanda aquecida. Para o mercado financeiro, essa lacuna representa mais do que uma dificuldade operacional das construtoras. Ela mostra um espaço de originação para crédito estruturado, com operações menores do que as grandes emissões, mas relevantes o suficiente para movimentar cadeias locais de fornecedores, empregos e obras. “Quando o crédito não chega à empresa média, o impacto não fica restrito ao incorporador. Ele aparece no atraso de obra, na postergação de lançamentos, na redução de compras junto à cadeia de materiais e na menor geração de empregos. Em um país com um setor tão pulverizado, destravar financiamento para construtoras médias é também destravar parte da economia real. O desafio é construir estruturas com segurança, governança e agilidade, para que bons projetos não fiquem parados apenas porque não cabem no modelo bancário padrão”, afirma André Luiz Haas Caruso, CEO da Pilar Capital.
