Estudo Pilar Capital: Incorporadoras buscam R$ 358,9 milhões em FIDC para reforçar caixa

O crédito imobiliário brasileiro continua crescendo, mas uma parte relevante da demanda das incorporadoras já não está concentrada apenas em financiar a construção de novos empreendimentos. Dinheiro em caixa virou uma necessidade central. Um levantamento da Pilar Capital, que soma R$ 1,6 bilhão em crédito, que está associado a R$ 5,3 bilhões em Valor Geral de Vendas (VGV), mostra que a chamada Exposição de Caixa (volume máximo de recursos próprios que uma organização deve aportar para financiar operações/projetos) respondeu pela maior fatia do volume analisado: 21,8%, ou R$ 358,9 milhões, distribuídos em 33 operações, de 123 no total. Os projetos vinculados a essas transações somam R$ 2,9 bilhões em VGV, valor equivalente a cerca de 8,2 vezes o crédito concedido. O resultado sugere que, para parte das incorporadoras, o desafio deixou de ser somente levantar recursos para erguer um projeto e passou a incluir a liberação de caixa para comprar terrenos, iniciar novos ciclos e atravessar o intervalo entre investimento, vendas e recebimento. O movimento ocorre mesmo com o crédito imobiliário avançando: as concessões no país atingiram R$ 180,9 bilhões no primeiro semestre de 2026, alta de 23%. Ao mesmo tempo, a poupança registrou retirada líquida próxima de R$ 39 bilhões no semestre. No crédito livre para empresas, a taxa média chegou a 25,2% ao ano em maio.

Esse descasamento abre espaço para uma fonte que vem ganhando relevância no financiamento da economia real: o crédito estruturado, por meio de Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDCs). Diferentemente de uma linha bancária padronizada, uma operação estruturada pode ser desenhada a partir dos recebíveis, das garantias, do estágio do empreendimento e da geração futura de caixa da companhia. Isso não significa necessariamente crédito mais barato, mas pode significar uma estrutura mais aderente ao ciclo financeiro do projeto e menor dependência de um único canal de financiamento. Para uma incorporadora que já possui ativos, vendas contratadas ou recebíveis futuros, essa flexibilidade permite transformar parte desses fluxos em recursos disponíveis hoje e preservar capital para aquisições e novos empreendimentos. “O que esse levantamento mostra é que existe um problema de timing financeiro. A incorporadora pode ter terreno, projeto, estoque, vendas e patrimônio, mas ainda assim precisar de caixa antes que esses ativos se convertam em dinheiro. Quando o crédito bancário está caro ou não acompanha a velocidade do negócio, a estruturação permite olhar para os recebíveis e para as garantias existentes e construir uma operação compatível com aquele ciclo”, afirma André Caruso, CEO da Pilar Capital. A expansão dos FIDCs reforça esse movimento: os fundos tiveram R$ 30,6 bilhões de captação líquida apenas no primeiro semestre de 2026.

A composição das 123 operações do estudo ajuda a mostrar que a pressão por liquidez não é um fenômeno isolado. Depois da exposição de caixa, aparece capital de giro, com R$ 324,9 milhões e 19,7% do volume. Somadas, as duas finalidades representam 41,5% de todo o crédito analisado, ou R$ 683,8 milhões. Na sequência aparecem financiamento para aquisição e produção, com R$ 290,6 milhões e 17,7%, término de obra, com R$ 179,5 milhões e 10,9%, financiamento à produção, com R$ 162,8 milhões e 9,9%, e financiamento à aquisição, com R$ 108,1 milhões e 6,6%. Apenas as quatro maiores categorias concentram 70,1% do volume da amostra, revelando uma demanda que combina expansão, execução de obras e necessidade de preservar liquidez. No mercado de capitais, a mudança de escala também aparece nas emissões: os FIDCs levantaram R$ 53,1 bilhões entre janeiro e junho de 2026, alta de 29,4% em um ano, em 559 operações, segundo Anbima e CVM. No mesmo período, as ofertas de CRIs somaram R$ 20,3 bilhões, queda de 15,8%. Como os FIDCs financiam diversos setores, a comparação não significa uma substituição direta dos CRIs no imobiliário, mas mostra como investidores vêm colocando mais capital em estruturas capazes de carregar direitos creditórios e riscos corporativos específicos.

O pano de fundo ajuda a explicar por que essa tendência pode continuar mesmo após o início da redução dos juros. O Copom cortou a Selic para 14% ao ano em agosto, ainda um nível restritivo para empresas intensivas em capital, como incorporadoras e construtoras. No Focus de 14 de agosto, o mercado projetava taxa de 13,75% no fim de 2026, inflação de 5,02% e crescimento de apenas 1,98% do PIB, combinação que sugere uma queda lenta do custo financeiro em termos reais. A própria saúde financeira das companhias continua sob pressão: a Serasa Experian registrou 2.466 CNPJs envolvidos em recuperações judiciais em 2025, maior número da série, e atribuiu parte desse quadro a um ambiente de crédito mais seletivo e custo financeiro elevado. Para o imobiliário, a contradição é particularmente relevante: há demanda por financiamento, novos projetos e construção, mas o capital necessário para sustentar esse crescimento segue caro. “Mesmo com a Selic começando a cair, não esperamos uma normalização imediata do crédito. Empresas imobiliárias trabalham com ciclos longos e precisam decidir hoje sobre terrenos e projetos que vão gerar caixa daqui a alguns anos. Nesse cenário, diversificar as fontes de financiamento deixa de ser apenas uma alternativa de custo e passa a ser uma decisão de gestão de liquidez e de continuidade do crescimento”, diz Caruso.