Bancos e cartórios testarão em 2027 sistema que automatiza registro de garantias
Integração digital entre bancos e cartórios começa a ser testada em fevereiro e pode reduzir o atrito no registro de garantias que lastreiam o crédito imobiliário.
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Foto: Alcindo Dedavid / Centro Administrativo Sicredi das Culturas, Ijuí (RS).
Seis instituições financeiras e o sistema de registro de imóveis vão testar, a partir de fevereiro de 2027, uma integração que automatiza a checagem de matrículas, ônus e garantias. Para quem estrutura e investe em crédito com lastro imobiliário, o projeto ataca um dos gargalos mais caros da cadeia: a verificação manual da garantia.
Contexto: o gargalo cartorial do crédito imobiliário
Em um financiamento imobiliário, o banco precisa confirmar quem é o dono do imóvel, se há restrições na matrícula e se a garantia (hipoteca ou alienação fiduciária) foi de fato registrada. Hoje, boa parte desse trabalho ainda passa por consulta e conferência manual de documentos.
O mesmo vale para o fim do contrato. Quando a dívida é quitada, o mutuário precisa pedir ao banco uma carta de quitação e levá-la ao cartório para cancelar a garantia. Em caso de inadimplência, um funcionário da instituição precisa acessar o sistema e gerar a notificação ao registro de imóveis.
A demanda por acesso digital ao registro cresce rápido. Levantamento do ONR (Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis) mostra que as visualizações de matrículas por instituições financeiras saíram de 91.395 em 2023 para 164.011 em 2024 e 274.179 em 2025, alta de cerca de 200% em dois anos. Os pedidos de certidões digitais passaram de 241.146 para 318.263 e depois para 347.040 no mesmo período.
O que mudou: acordo com seis instituições e testes em fevereiro
O projeto nasce do Acordo de Cooperação Técnica de Transações Imobiliárias Digitais, assinado em agosto de 2026, em Brasília, pelo ONR e pelo Registro de Imóveis do Brasil (RIB) com Caixa Econômica Federal, Banco do Brasil, Sicoob, Sicredi, Ailos e Unicred. Em comunicado de 7 de outubro, o RIB informou que os testes começam em fevereiro de 2027.
A proposta é integrar os sistemas dos bancos aos cartórios para que certidões eletrônicas estruturadas permitam, de forma automática:
consultar informações estruturadas dos imóveis;
confirmar a titularidade;
identificar ônus e restrições registrados na matrícula;
verificar e comprovar o registro da garantia;
comunicar eventos da dívida após a contratação;
facilitar a quitação e o cancelamento da garantia.
O desenho prevê ainda o uso de blockchain para registrar e compartilhar determinados eventos das operações, com mais rastreabilidade. “Com tecnologia blockchain, isso tudo passa a ser automatizado”, afirmou Juan Pablo Corrêa Gossweiler, presidente do ONR. Segundo ele, a tecnologia será operável por qualquer instituição financeira, inclusive as que não assinaram o acordo.
A base técnica já começou a ser montada: em maio de 2026, o ONR publicou a Instrução Técnica de Normalização nº 004, que estabelece padrões nacionais para escrituração eletrônica e organização dos dados registrais.
Análise: o que muda para securitização e FIDCs
O ponto que mais interessa ao mercado de capitais está em um item menos visível do projeto: mecanismos para facilitar a circulação de créditos lastreados em garantias imobiliárias. Em operações de securitização, seja via CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) ou via FIDC (Fundo de Investimento em Direitos Creditórios) com carteira imobiliária, a qualidade do lastro depende da comprovação de que cada garantia está corretamente constituída e registrada.
Na leitura de analistas do mercado, uma garantia verificável de forma automática e rastreável tende a reduzir o custo de due diligence na cessão de carteiras, a encurtar o tempo entre originação e cessão e a dar mais segurança a quem compra cotas sênior lastreadas nesses créditos. A comunicação estruturada de eventos da dívida, como inadimplência e quitação, também pode melhorar o monitoramento da carteira e a precisão da PDD (provisão para devedores duvidosos).
O RIB aponta ainda prevenção a fraudes e menor custo de transação como benefícios esperados. Para originadores de crédito imobiliário, menos etapas manuais significam menos risco operacional na constituição da garantia, um dos pontos sensíveis em qualquer estrutura de crédito com colateral.
Perspectivas: teste não é implantação
O cronograma pede cautela. Fevereiro de 2027 marca o início previsto dos testes, não a implantação nacional do serviço. Não há data para a disponibilização a todos os clientes nem estimativa consolidada de redução de prazos. A parte de circulação de créditos depende de evolução técnica e regulatória.
O projeto também não substitui a análise de crédito dos bancos nem as atribuições legais dos registradores. Renda, histórico do tomador, condições comerciais e avaliação do imóvel continuam sendo etapas separadas.
Para o mercado de crédito estruturado, os pontos a monitorar em 2027 são o resultado dos testes com as seis instituições, a adesão de bancos fora do acordo e eventuais regras para que créditos com garantia registrada digitalmente circulem com mais agilidade em operações de cessão e securitização.
Fontes: GMI – Guia do Mercado Imobiliário | Registro de Imóveis do Brasil (RIB)
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