BRZ aposta em FIDCs para ocupar espaço deixado pela poupança no crédito imobiliário

O movimento, que já soma 11 semestres consecutivos de queda em depósitos, abre espaço para que o mercado de capitais assuma parte relevante desse financiamento. É nesse cenário que a BRZ Investimentos, gestora independente com R$ 4,1 bilhões sob gestão, decidiu ampliar sua atuação no mercado de FIDCs (Fundos de Investimento em Direitos Creditórios) voltados ao crédito imobiliário.

Contexto: uma mudança estrutural na poupança

A poupança ainda responde por cerca de 30% do financiamento imobiliário no país, mas essa fatia vem encolhendo de forma consistente. Segundo dados do Banco Central citados pela BRZ, a saída de recursos da caderneta não é um fenômeno passageiro ligado apenas ao patamar da Selic. Para Ricardo Propheta, CEO e sócio-fundador da BRZ, o processo tem raízes mais profundas, ligadas ao acesso crescente do investidor pessoa física a produtos financeiros mais sofisticados e a uma assessoria de investimentos cada vez mais qualificada.

"Investir em poupança é fruto de falta de conhecimento. Cada vez mais a gente vê o investidor pessoa física com mais acesso a produtos e melhor assessorado", afirma Propheta. Na visão do executivo, essa combinação de juros elevados com maior educação financeira configura uma mudança estrutural que não deve se reverter no curto prazo. "A gente está passando por uma mudança estrutural que não deve terminar tão cedo", diz.

Esse cenário cria uma lacuna de funding que bancos tradicionais nem sempre têm apetite ou estrutura para preencher, sobretudo em operações de menor porte. É exatamente nesse vácuo que os FIDCs de crédito imobiliário buscam espaço, oferecendo aos investidores institucionais e qualificados uma via alternativa de exposição ao setor de real estate, com estruturas de cessão de crédito e cotas sênior e subordinada que permitem calibrar risco e retorno.

O que mudou: a entrada da BRZ no segmento

A BRZ não é estreante no mercado de crédito estruturado. Fundada em 2005 como spin-off da GP Investments, a gestora estruturou sua primeira FIDC em 2007 e, desde então, já distribuiu 45 fundos estruturados, alguns deles com mais de 16 anos de atividade. Hoje, 60% do patrimônio da casa está alocado em crédito privado (R$ 2,5 bilhões), enquanto o restante se divide principalmente em private equity de infraestrutura (R$ 1,6 bilhão). Ao longo de sua trajetória, a gestora já colocou cerca de R$ 10 bilhões em estruturações de crédito e equity.

O movimento de aprofundar a atuação em FIDCs de crédito imobiliário responde a uma leitura específica de oportunidade. A BRZ mapeia pelo menos quatro frentes dentro do real estate: o financiamento intermediário de obras (a chamada ponte entre o lançamento e o financiamento bancário definitivo), o crédito pré plano empresarial, operações ligadas ao Minha Casa Minha Vida (MCMV) nas faixas popular e classe média, e o financiamento de empreendimentos de alta renda.

Sobre o MCMV, Propheta destaca a dimensão do programa habitacional. "O MCVM é o maior programa habitacional da história do Brasil. Começou com habitação popular e hoje alcança a classe média", observa. Para a gestora, cada uma dessas frentes exige um desenho de estrutura de FIDC diferente, com regras próprias de elegibilidade de recebíveis, política de provisão para devedores duvidosos (PDD) e mecanismos de reforço de garantia.

Análise: disciplina de crédito acima de volume

Para Propheta, o diferencial da BRZ nesse mercado não está apenas em originar operações, mas em como o crédito é estruturado e monitorado ao longo da vida do fundo. "A construção de um FIDC é absolutamente fundamental, e muitas vezes negligenciada pela indústria", avalia o executivo, que resume a filosofia da gestora com um dos pontos centrais da entrevista: a garantia real do imóvel não deve ser o principal pilar da decisão de crédito. "A gente não deve buscar operações de crédito baseadas na execução da garantia. A garantia é o plano D", diz.

A afirmação ganha peso diante de um dado apresentado por ele sobre o ambiente de recuperação de crédito no Brasil: a taxa de recuperação por aqui fica em torno de 18%, ante uma média mundial de 37% e 70% na Colômbia. Em um ambiente jurídico onde a execução de garantias é lenta e custosa, a análise de crédito na originação e o acompanhamento da carteira ao longo do tempo se tornam, na visão da BRZ, mais determinantes para o retorno do que a garantia em si.

Essa postura também aparece na forma como a gestora lida com pressão comercial de originadores. Segundo Propheta, mesmo em ciclos de juros mais baixos, quando cresce a pressão por taxas menores para viabilizar mais operações, a BRZ prioriza manter a régua de risco. "A gente não faz questão de ter os maiores produtos da indústria. A gente faz questão de ter os melhores", resume o CEO, em uma declaração que sintetiza a estratégia de crescer com seletividade em vez de buscar escala a qualquer custo.

Perspectivas: o que monitorar no setor de FIDCs

O momento é favorável para esse tipo de discurso. O mercado brasileiro de FIDCs somou cerca de R$ 100 bilhões em crescimento de patrimônio líquido no último ano, atingindo a marca de R$ 700 bilhões no total. O ritmo de expansão reforça a tese de que o mercado de capitais está, de fato, ocupando espaço historicamente dominado pelo crédito bancário tradicional, tanto no financiamento a empresas quanto, agora, no financiamento imobiliário.

Para gestores e investidores que acompanham o setor, os próximos trimestres devem mostrar se o crescimento seguirá vindo com a mesma disciplina de crédito defendida pela BRZ, ou se o apetite por volume vai pressionar a qualidade das carteiras estruturadas. A trajetória da poupança, com 11 semestres seguidos de saques líquidos, sugere que a demanda por alternativas de funding para o real estate deve continuar aquecida. O ponto de atenção fica por conta da capacidade da indústria de FIDCs de manter processos robustos de análise de crédito, PDD e monitoramento de cedentes, à medida que mais gestoras seguem o caminho aberto por casas como a BRZ.

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Fontes: InfoMoney (entrevista com Ricardo Propheta, CEO da BRZ Investimentos, ao programa Outliers)