Itaú negocia maior locação de escritórios da história de São Paulo com a Eztec

O banco está perto de fechar contrato para ocupar cerca de 90 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL) nas torres Esther Towers, na Avenida Chucri Zaidan, na zona sul de São Paulo. A operação, avaliada como a maior locação corporativa já registrada na capital paulista, chega em um momento de queda expressiva da vacância de escritórios e de forte expansão das emissões de FIDC (Fundo de Investimento em Direitos Creditórios), o que reacende o debate sobre o papel do crédito estruturado no financiamento do setor imobiliário corporativo.

Contexto: a retomada do mercado corporativo paulistano

O mercado de escritórios classe A em São Paulo vive o melhor momento em seis anos. A taxa de vacância caiu para 16% no primeiro trimestre de 2026, ante 19% no mesmo período de 2025 e um pico de 23% no segundo trimestre de 2023. A absorção líquida somou mais de 80 mil m² apenas nos três primeiros meses do ano, puxada por empresas em busca de plantas grandes e contíguas, de pelo menos 5 mil a 10 mil m², perfil raro em endereços já consolidados como a Faria Lima.

Essa escassez de grandes lajes disponíveis nos corredores premium empurrou bancos, seguradoras e empresas de tecnologia para submercados alternativos, como a Chucri Zaidan e a Marginal Pinheiros, regiões que enfrentaram vacância elevada no pós pandemia, mas que hoje já sustentam revisionais de aluguel de 30% a 40%. O aluguel pedido na Chucri Zaidan gira em torno de R$ 110 a R$ 120 por m², ante mais de R$ 300 por m² na Nova Faria Lima, o que torna a região atrativa para ocupantes corporativos de grande porte dispostos a trocar localização por espaço e custo.

Esse movimento não é apenas uma questão de mercado imobiliário. Ele tem relação direta com o apetite por instrumentos de crédito privado lastreados em recebíveis do setor, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e os FIDCs estruturados sobre carteiras de aluguel, financiamento à construção e recebíveis de incorporadoras.

O que mudou: o negócio entre Itaú e Eztec

Segundo apuração do site especializado Metro Quadrado, publicada em 2 de setembro, o Itaú Unibanco negocia com a Eztec, incorporadora controlada pela família Zarzur, a locação das duas torres do empreendimento Esther Towers, com aproximadamente 45 mil m² de ABL cada. O fechamento do contrato é esperado para as próximas semanas e a ocupação efetiva pelo banco deve começar em 2028, à medida que a instituição amplia a exigência de presença física de seus funcionários.

O banco também avalia uma alternativa na Alto das Nações, complexo de uso misto na Marginal Pinheiros que, com 219 metros de altura, é o edifício mais alto de São Paulo e reserva quase 90 mil m² de área corporativa. A Altre detém 60% da fatia corporativa do empreendimento e pede cerca de R$ 120 por m². Atualmente, o Itaú ocupa majoritariamente imóveis próprios, como o complexo do Jabaquara e a torre do Itaú BBA na Faria Lima, o que torna essa movimentação uma mudança relevante na estratégia imobiliária do banco.

Análise: o que a operação sinaliza para o crédito estruturado

Para gestores de fundos de crédito, o interesse de um banco do porte do Itaú por grandes áreas em submercados antes estigmatizados pela vacância é um indicador de que o ciclo de aperto na oferta de lajes classe A começou a se espalhar para além dos corredores tradicionais. "A retomada da locação corporativa em regiões secundárias reduz o risco de concentração das carteiras de recebíveis imobiliários e amplia o universo de lastro elegível para novas emissões de CRI e de FIDCs com foco em real estate", avalia um analista de crédito estruturado ouvido pela reportagem.

O momento, no entanto, é paradoxal quando observados os números do mercado de capitais. No primeiro trimestre de 2026, segundo a ANBIMA, as emissões de FIDC somaram R$ 21,4 bilhões, alta de 37,8% na comparação com o mesmo período de 2025, enquanto os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) cresceram 146,6%, para R$ 20 bilhões. Já os CRIs recuaram 28,3%, para R$ 8,2 bilhões, e os CRAs caíram 39,3%. Ou seja, o capital migrou para FIDCs e FIIs em ritmo acelerado, enquanto a securitização imobiliária tradicional perdeu espaço, ainda pressionada pela Selic em 14,50% ao ano, que eleva o custo de capital e comprime o valuation de ativos de longo prazo, com cap rates (taxas de capitalização) de lajes corporativas premium na faixa de 7% a 9% ao ano.

Esse descompasso abre uma janela para gestores de FIDC especializados em recebíveis imobiliários e para securitizadoras que conseguirem estruturar operações lastreadas em contratos de locação corporativa de longo prazo, como o que está sendo negociado entre Itaú e Eztec, com prazos e garantias mais robustas do que a média do mercado.

Perspectivas: o que monitorar daqui para frente

O desfecho da negociação entre Itaú e Eztec deve ser confirmado nas próximas semanas e funcionará como termômetro para o apetite de outras instituições financeiras por grandes blocos de escritórios fora dos corredores tradicionais. Do lado da oferta, o mercado paulistano ainda tem 258 mil m² de novos projetos previstos para entrega até o fim de 2026, volume que pode reverter parte da queda recente na vacância caso a demanda corporativa desacelere.

Para o mercado de crédito privado, o ponto de atenção é se a recuperação da ocupação corporativa vai se traduzir em novas emissões de CRI e de FIDC lastreadas em aluguéis de longo prazo, especialmente se a Selic iniciar um ciclo de corte que reduza o custo de captação e reative o apetite por papéis imobiliários. Até lá, o crescimento de 37,8% nas emissões de FIDC no primeiro trimestre sugere que parte desse capital já está migrando para estruturas de crédito privado mais flexíveis, à espera de um cenário macroeconômico mais favorável para o retorno em força da securitização imobiliária tradicional.

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Fontes: Metro Quadrado (metroquadrado.com), ANBIMA (anbima.com.br), CalculaImóvel (calculaimovel.com.br)