Bancos pedem mais um ano para novo crédito imobiliário: o embate regulatório antes da virada

A um ano da entrada em vigor do novo modelo de crédito imobiliário, bancos como Bradesco, Caixa Econômica Federal, Nubank, Itaú, C6 Bank, HSBC e Standard Chartered pedem à Abecip que negocie com o Banco Central um adiamento de doze meses no cronograma, além de uma revisão do teto de juros de 12% ao ano proposto para a nova estrutura de financiamento habitacional.

Contexto: por que o crédito imobiliário está mudando

O modelo atual de financiamento habitacional no Brasil é sustentado pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), que hoje exige que as instituições financeiras direcionem 65% dos recursos captados em caderneta de poupança para crédito imobiliário. Outros 20% ficam retidos como compulsório no Banco Central e os 15% restantes podem ser usados livremente pelas instituições.

Esse arranjo, criado em outro ciclo econômico, tornou o crédito imobiliário brasileiro fortemente dependente da poupança, um instrumento de captação que perde atratividade em ciclos de juros altos, já que rende menos que outras opções de renda fixa disponíveis ao investidor de varejo. Com a Selic em 14% ao ano, a poupança segue enfraquecida, e os bancos passaram a depender cada vez mais de captações via mercado de capitais para sustentar a oferta de crédito habitacional.

Foi nesse cenário que o Banco Central anunciou, em outubro de 2025, uma reformulação estrutural do modelo, com entrada em vigor prevista para janeiro de 2027. A proposta reduz gradualmente a obrigatoriedade de direcionamento da poupança e cria um mecanismo alternativo de incentivo, ligado a um teto de custo para o financiamento habitacional.

O que mudou: o pedido dos bancos e o desenho da nova regra

Pelo novo modelo, o compulsório sobre a poupança cairia para 15% já na fase de testes, com redução adicional de 1,5 ponto percentual ao ano a partir de 2027. Em contrapartida, as instituições financeiras ganhariam liberdade para aplicar os recursos da poupança em ativos de sua escolha, na proporção em que destinarem crédito ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH), desde que 80% desses recursos sigam para o SFH com custo final limitado a 12% ao ano para o tomador.

É justamente esse teto de 12% que motiva o pedido de revisão. Com a Selic em 14%, oferecer crédito habitacional a um custo final de 12% ao ano se torna, na prática, inviável para a maior parte das instituições, que precisariam operar no negativo ou compensar a diferença com margens de outras linhas. O setor argumenta que o desenho da regra não previu adequadamente um cenário de juros básicos tão elevados quanto o atual, e por isso solicita não apenas o adiamento de um ano no cronograma, adiando o início da nova fase para janeiro de 2028, mas também a reabertura da discussão sobre o próprio teto de remuneração.

Do lado do Banco Central, o diretor de regulação Gilneu Vivan sinalizou abertura para ajustes no desenho regulatório, embora tenha destacado resultados considerados positivos na fase de testes conduzida até agora. Segundo ele, "não há dúvida de que houve uma reversão na queda das concessões que vinha ocorrendo desde o início de 2025". A autoridade monetária tem um prazo de dois meses para avaliar formalmente o pedido de adiamento apresentado pelo setor.

Análise: o que está em jogo para o mercado de crédito

Para analistas do mercado, o episódio expõe uma tensão estrutural que vai além do calendário regulatório: a dificuldade de compatibilizar tetos de juros fixados administrativamente com um regime de Selic elevada e persistente. Um teto de custo pensado em um cenário de juros mais baixos perde sentido econômico quando o custo de captação das próprias instituições sobe, e é exatamente esse descompasso que os bancos apontam como o núcleo do problema.

Também chama atenção o contraste de eficiência operacional entre as instituições envolvidas no pedido. Enquanto o Nubank reportou índice de eficiência de 19,5% no segundo trimestre, o Itaú registrou 37,4% no mesmo período, uma diferença que ajuda a explicar por que bancos com estruturas de custo distintas têm graus diferentes de tolerância a um teto de juros apertado. Instituições mais enxutas em custos operacionais tendem a suportar melhor uma compressão de margem no crédito imobiliário do que bancos com estruturas mais tradicionais.

Do ponto de vista do investidor de crédito privado, a discussão importa porque o novo modelo redesenha a forma como bancos vão captar recursos para lastrear operações imobiliárias, abrindo espaço para maior uso de instrumentos de mercado de capitais em substituição parcial à poupança. Isso tende a ampliar, no médio prazo, a demanda por funding alternativo, um movimento que já vinha sendo observado com o crescimento do crédito imobiliário de 23% no primeiro semestre de 2026, atingindo R$ 180,9 bilhões em concessões e projeção de R$ 375 bilhões para o ano, alta de 16% sobre 2025.

Perspectivas: o que monitorar daqui para frente

O Banco Central tem até dois meses para dar uma resposta formal ao pedido da Abecip, prazo que deve concentrar as atenções do setor financeiro e de incorporadoras nas próximas semanas. Três pontos merecem acompanhamento próximo. O primeiro é se a autoridade monetária vai ceder integralmente ao pedido de adiamento de um ano ou propor um meio-termo, como uma transição escalonada. O segundo é o destino do teto de 12% ao ano, cuja manutenção, alteração ou vinculação a um indexador mais flexível deve ser um dos pontos centrais da negociação. O terceiro é a reação de incorporadoras e compradores de imóveis, que dependem diretamente da previsibilidade e do custo do crédito habitacional para tomar decisões de investimento e consumo.

Com o crescimento acelerado do crédito imobiliário neste ano, a Abecip já sinaliza que deve revisar sua projeção anual, o que reforça a leitura de que o mercado segue aquecido apesar da incerteza regulatória. Para gestores e investidores expostos a crédito privado e ativos ligados ao financiamento habitacional, o desfecho dessa negociação entre bancos e Banco Central deve ser um dos principais vetores de atenção regulatória no restante de 2026.

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Fontes: Valor Econômico (matéria de Gabriel Pereira, 20/08/2026), via Let's Money