BTG e BB Asset estudam unir fundos de shoppings que somam R$ 1,85 bilhão
Consolidação no mercado imobiliário listado mostra o caminho que os fundos com desconto na bolsa começam a seguir.
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Em 2 de outubro, as duas gestoras assinaram um memorando não vinculante, com exclusividade, para avaliar uma operação entre o BPML11 e o BBIG11. A notícia sai num momento em que fundos listados negociados abaixo do valor patrimonial buscam escala para atrair investidores e destravar valor para os cotistas.
Um mercado pressionado pelo desconto
A indústria de fundos listados na B3 passou os últimos anos convivendo com um problema persistente: cotas negociadas bem abaixo do valor patrimonial. Com a Selic em patamar elevado, a renda fixa e o crédito privado atraíram o capital que antes ia para ativos de tijolo, e fundos menores, com pouca liquidez, ficaram mais expostos a essa pressão.
O BBIG11 (BB Premium Malls) ilustra bem esse cenário. Antes da notícia, o fundo era negociado a cerca de 54% do valor patrimonial, segundo levantamento do portal FIIs. O valor patrimonial por cota era de R$ 9,74, enquanto a cota fechava bem abaixo disso. Com patrimônio líquido de aproximadamente R$ 965,9 milhões e 37,2 mil cotistas, o fundo reúne participações em shoppings voltados aos públicos das classes A e B, como o RioSul, no Rio de Janeiro, e o Pátio Higienópolis e o Pátio Paulista, em São Paulo.
O fundo da BB Asset já tinha chamado atenção em julho de 2024, quando comprou 49,9% do RioSul em parceria com a Iguatemi, operação que deixou o fundo com 33,27% do ativo e a Iguatemi com 16,63%. Na época, o presidente da BB Asset, Denísio Liberato, definiu a estrutura como "um modelo inédito" no mercado imobiliário brasileiro.
O que foi assinado
Segundo o fato relevante, o memorando permite que as gestoras avaliem "possíveis sinergias e ganhos de escala" entre os dois fundos. O documento prevê três caminhos possíveis: a combinação integral dos veículos, a aquisição de determinados ativos ou a reorganização de ativos e passivos.
Do outro lado da mesa está o BPML11 (BTG Pactual Shoppings), que tem participações no Shopping Contagem, no Ilha Plaza, no Capim Dourado e no Londrina Norte Shopping. O fundo tem patrimônio líquido de cerca de R$ 889 milhões, é negociado a 0,75 vez o valor patrimonial e pagou rendimento de R$ 0,92 por cota em setembro, com dividend yield de 12,40% em 12 meses, segundo dados do portal FIIs.
Juntos, os dois fundos somariam cerca de R$ 1,85 bilhão em patrimônio. Mas a fase ainda é exploratória: até agora, não há fusão aprovada, relação de troca entre cotas, valor definido nem transação concluída, como registrou o Portal GMI. Qualquer estrutura final precisaria passar pela assembleia de cotistas dos fundos envolvidos.
O mercado reagiu rápido. No pregão de 5 de outubro, as cotas do BBIG11 subiram 9,14% e chegaram a R$ 5,73. O movimento, porém, coincidiu com um dia de forte alta generalizada na bolsa, com o Ibovespa avançando 8,36% após o primeiro turno das eleições presidenciais. Por isso, é difícil separar o efeito da notícia do efeito do mercado.
Análise: escala como resposta ao desconto
A lógica por trás do memorando é conhecida de quem acompanha fundos listados. Um veículo maior tende a ter mais liquidez diária, mais peso nos índices de referência e custos fixos diluídos sobre uma base maior de patrimônio. Esses três fatores ajudam a reduzir o desconto em relação ao valor patrimonial, que é exatamente a principal dor dos dois fundos.
A diferença de P/VP entre os fundos (cerca de 0,59 para o BBIG11 após a alta, contra 0,75 para o BPML11) deve ser o ponto mais sensível da negociação. A relação de troca vai definir quem captura mais valor na operação, e cotistas dos dois lados vão comparar o resultado com o preço de tela e com o valor patrimonial de cada fundo. Também pesam o perfil diferente dos portfólios: shoppings de alto padrão nas capitais, no caso do BBIG11, e ativos regionais em cidades médias, no caso do BPML11.
Para o investidor de crédito privado, o caso vale como referência. Com os FIDCs listados em bolsa crescendo depois da Resolução CVM 175, a discussão sobre escala, liquidez secundária e desconto sobre cota tende a chegar também a esse mercado. Fundos pequenos, com baixa negociação, costumam sofrer o mesmo tipo de pressão vista entre os imobiliários, e a consolidação entre gestoras aparece como uma saída já testada.
O que vem a seguir
Os próximos passos envolvem a avaliação dos impactos sobre patrimônio, rendimento por cota e composição de portfólio. Só depois disso as gestoras devem apresentar uma proposta formal, com a estrutura escolhida e a relação de troca, que precisará ser aprovada pelos cotistas.
Até lá, os pontos a acompanhar são a evolução do desconto das duas cotas, eventuais novos fatos relevantes e a reação dos cotistas, sobretudo dos 37,2 mil investidores do BBIG11. Se avançar, a operação pode servir de modelo para outras gestoras com fundos pequenos e descontados, num mercado que tende a premiar quem tem escala.
Fontes: Portal GMI
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