Vai faltar galpão no interior de SP em 2027, aponta CBRE
Com vacância na mínima em 18 anos, o aperto no mercado de galpões migra para o interior e muda o mapa do crédito imobiliário logístico.
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O estado de São Paulo entregou cerca de 900 mil m² de novos galpões logísticos em 2026 e, ainda assim, terminou o terceiro trimestre com a menor vacância em 18 anos: 3,8%. Segundo a CBRE Brasil, a demanda deve voltar a superar a oferta em 2027, agora também nas cidades mais distantes da capital. Para quem financia, securitiza ou investe em ativos lastreados em aluguel logístico, o cenário reforça a previsibilidade dos fluxos e reabre o debate sobre crédito para novos empreendimentos.
Um mercado que absorve mais do que constrói
O estoque de galpões monitorado pela CBRE em São Paulo soma cerca de 22,5 milhões de m², distribuídos em aproximadamente 500 condomínios logísticos. Desse total, 13,2 milhões de m² estão no chamado Raio 30, a faixa de até 30 km da capital, onde os aluguéis são mais altos e onde os incorporadores concentraram seus lançamentos nos últimos anos.
O ritmo de ocupação, porém, passou à frente do ritmo de obra. No terceiro trimestre de 2026, foram entregues 300 mil m², contra uma absorção líquida de 480 mil m². No acumulado do ano, a absorção líquida se aproxima de 2 milhões de m², mais do que o dobro do novo estoque. Em termos brutos, a ocupação somou 3 milhões de m² entre janeiro e setembro.
O efeito aparece na taxa de vacância. Há 12 meses, 7,8% da área disponível estava vazia. Hoje, são 3,8%. O e-commerce e o varejo responderam por 52% do volume absorvido, e 68% da demanda se concentrou no Raio 30.
O fato central: o gargalo agora está entre 30 e 120 km
O dado que mais chama atenção no levantamento é a inversão geográfica. A vacância na faixa entre 30 e 60 km da capital, que inclui polos como Jundiaí e o eixo em direção a Campinas, caiu de 3,9% no segundo trimestre para 2,9% no terceiro, abaixo dos 4% registrados no Raio 30. Na faixa de 60 a 120 km, a taxa recuou de 5,8% para 4,3%.
De acordo com a CBRE, o que sobra disponível nessas regiões é, em grande parte, formado por galpões menores, que não atendem às grandes operações de e-commerce interessadas em descentralizar seus centros de distribuição. A maior parte das entregas previstas para 2027 já está pré-locada ou foi desenvolvida no modelo built-to-suit (BTS), sob medida para um inquilino definido antes da obra.
A explicação para o atraso da oferta está no preço. Segundo Fernando Terra, vice-presidente da CBRE Brasil, os incorporadores esperaram que o aluguel nas praças mais distantes superasse R$ 30 por m² para justificar novos projetos, patamar alcançado apenas recentemente. Só que a resposta não é imediata. Um empreendimento especulativo leva cerca de 12 meses apenas em aprovações e de 24 a 36 meses até a entrega. "Existe um prazo mínimo entre comprar um terreno quase que rural e chegar a um galpão pronto", afirma Terra.
Análise: o que o aperto significa para o crédito
Para o mercado de crédito estruturado, galpão cheio é sinônimo de recebível mais previsível. Vacância baixa reduz o risco de interrupção do fluxo de aluguel que serve de lastro para CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e para carteiras de fundos imobiliários (FIIs) de logística, além de fortalecer o poder de negociação dos locadores na renovação de contratos.
O movimento também tende a ampliar a demanda por funding de obra. Projetos BTS e contratos atípicos de longo prazo, comuns no segmento logístico, são estruturas tradicionalmente usadas em operações de securitização, em que os aluguéis futuros são cedidos para financiar a construção. Com terrenos mais distantes passando a fechar a conta a partir de R$ 30/m², abre-se espaço para novas emissões vinculadas a empreendimentos no interior.
"Vamos virar o ano com o novo estoque bem controlado e esse cenário não muda até o final de 2027", projeta Fernando Terra. A leitura para gestores é que a janela de escassez deve sustentar preços de locação firmes por pelo menos mais um ano, o que favorece a qualidade dos lastros já existentes.
O risco está do outro lado da equação. Uma nova leva de projetos especulativos, financiada em momento de aluguel aquecido, pode encontrar um mercado diferente quando ficar pronta, daqui a dois ou três anos. Prazo de obra longo exige atenção redobrada à estrutura de garantias, ao índice de pré-locação e à concentração de inquilinos em cada operação.
Perspectivas: o que monitorar até 2027
Os próximos trimestres devem confirmar se a demanda do e-commerce mantém o fôlego fora do Raio 30 e se os aluguéis nas faixas de 30 a 120 km seguem acima do patamar que viabiliza novos lançamentos. Também vale acompanhar o volume de projetos especulativos anunciados em Campinas, Jundiaí e cidades vizinhas, já que eles só devem chegar ao mercado a partir de 2028 ou 2029.
Para investidores de FIIs logísticos e de CRIs com lastro em locação, os indicadores-chave serão a evolução da vacância por raio, o preço médio de locação e o percentual de entregas futuras já comprometido com inquilinos. Enquanto a oferta não reage, o mercado logístico paulista segue como um dos segmentos imobiliários de recebíveis mais sólidos do país.
Fontes: Metro Quadrado
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